2017年11月8日上午9点半，随着“轰隆轰隆”几声爆破巨响，巩义市米河镇小里河村山坡上，5座大型电解铝车间在十几秒内被全部炸掉。眼看着自己亲手建起的厂房，瞬间化为废墟，63岁的老张藏不住内心翻涌的情绪，当着员工的面哭得老泪纵横。 作为传统工业大镇，米河镇曾有“中国铝业第一村”的称号。如今产业转型，不止铝厂，未来米河镇赵岭村、明月村、半个店村、刘源沟村等10个村、2万多亩土地、2万多口人，都要面临拆迁整治和安置。 南邻的大峪镇浮戏山，也刚刚结束峡峪村、桃花峪村、老庙村3个村971户2583人的搬迁工作，拆迁总面积214万平方米，整理组卷上报建设用地1520亩，已出让191亩，正在挂牌161亩，其余1168亩计划于2018年7月完成出让，同时已协议流转土地2336亩。 不止如此，西边的河洛、站街、康店、北山口，南部的涉村、核桃园，甚至最“深”处的鲁庄等，15个市辖乡镇，都在大刀阔斧的进行新型城镇化建设。 不远的将来，31个“特色小镇”和十几个“旅游文化示范区”，将替代原有的煤、碳素、铝厂……这片郑州西南后花园，也将从国家全域旅游示范区，蝶变成为名副其实的“小镇巩”。 -1- 五分之一面积都是小镇 自2016年10月，国家公布首批127个全国特色小镇名单，并给出了一系列鼓励政策后，全国便兴起了建设小镇的浪潮。 商都房产叨妹曾做过统计，截止2017年6月，郑州及环郑地市，已有34个特色小镇明确公布开发意向。一年过去后的今天，这个数字更增长数倍。 截止2018年5月，仅巩义一个县级市就出现了31个小镇! △目前最全统计 作为一个省直管的县级市，巩义曾连续22年位居全国经济最强县，GDP更赶超金水等传统主城区，常年居于郑州榜首。如今，巩义的特色小镇之多、参与开发商之多、投资金额之多，亦能在河南乃至全国名列前茅。 仔细看看这组数据： 15个乡镇31个小镇，平均1个乡镇2个特色小镇。而这仅是目前公开的、规模较大的小镇项目。如果包含洽谈中及规模较小的小镇，这一数字可达40+。 更惊人的数据还在后面，31个小镇累计占地119068.87亩(约12万亩)， 总投资金额2230亿。 但这其中，还有15个小镇项目，暂未公布占地面积或只公布了首期用地。粗略估计，最终占地面积或将逼近30万亩(相当于30个新田城+恒大山水城+郑州碧桂园)，整体投资超3000亿元。 什么概念? 巩义全域占地面积仅1041平方千米，折合156万亩，其中耕地面积有50万亩。这意味着，巩义五分之一的土地，都将接受“特色小镇”的洗礼。 -2- 14个月签约8家知名房企 大数据、运动、戏剧、易学、光伏、禅意养生、避暑、婚庆、唐三彩、温泉……让人眼花缭乱的各色“小镇”，背后离不了开发商的推动。 有探路者、大唐西市、白山中天、上海放扬、豫信朴和等十余家行业领域开发企业，更有许多广为熟知的房地产开发商—— 从2016年9月，民安第一个签约，开发明月文化养生小镇起，到2018年1月，鑫苑轻资产合作共生集团开发青龙山小镇，短短14个月里，已有融创、正商、蓝城、荣盛、祝福、雅居乐，共计8家一线及本土房企签约巩义特色小镇开发。 此外，还有分别以义里沟城中村改造、百城天地特色旅游街区、五星级酒店、住宅，助力城镇化建的裕华、建业、正商、碧桂园等。 为什么房企如此青睐巩义? △巩义31个“小镇”大致方位示意图 从地图上来看，越靠近郑州方向、越接近巩义主城区，小镇数量越多、规模越大。 “巩义市辖5个街道、15个镇：回郭镇、站街镇、涉村镇、米河镇、小关镇、鲁庄镇、大峪沟镇、西村镇、芝田镇、北山口镇、新中镇、夹津口镇、康店镇、竹林镇、河洛镇。”除了西村镇、回郭镇、小关镇外，其余均规划有特色小镇项目。 河洛镇，临近主城区，规划数量最多，共计5个小镇，运动休闲、戏曲、石窟文化等“特色”比肩而立; 西北隅的米河镇，紧邻郑州市上街区，20年前就是有名的小康村，被称为巩义的“小香港”。由正商、民安和嘉和，三家“占据”，占地面积高达约3.73万亩，而米河镇面积仅8.1万亩。 米河镇南邻的新中镇，虽然仅规划了一个特色小镇，面积却超越了米河镇三家之和——浮戏山颐养度假小镇，包含酒店、商业、景区、体验区四大主体板块，占地面积4.5万亩，相当于新中镇面积的56%。 同样与上街区近邻的大峪沟镇，拿下了“巩义历史上最大投资”融创云智、慈云小镇，虽然暂未公布最终占地面积，但450亿的投资金额，足以承担2万亩以上土地开发。 而位居巩义西南的西村、回郭、鲁庄、芝田，则低调的多。其中鲁庄镇，本身拥有书画、木刻、雕塑等传统工艺底蕴，便由政府统一引导，规划全域升级改造为书画艺术小镇。但推介数次，仍暂无开发商签署合作备忘录。 -3- 幕后推手!全域旅游示范区 小镇爆发，巩义不是第一个，也不会是最后一个。 大部分人都关注小镇，但是很少媒体写小镇，因为披着小镇外衣的远郊大盘实在太多，也有一些工业园和旅游区，亦是打着小镇的旗号，很难辨别出真伪。 △特色小镇与旅游区、经济开发区等类别的区别(源自克而瑞) 堪称全国样本的巩义，小镇数量和种类大爆发，其背后的原因，更不简单。 在之前的稿件中，曾有粉丝留言： 巩义的房子现在都卖到7000-8000元/平，比上街都贵，也不懂一个人口流出的城市，环境污染严重的城市，靠什么支撑当地的房价? 当时叨妹回复的是：小镇。 但深入调研之后发现，真正的背后推手却另有其“人”! ——国家全域旅游示范区。 2016年，国家旅游局曾两批公布500个国家全域旅游示范区创建名录，河南共26地入围，巩义就在第二批列。 巩义临近嵩山和洛阳，旅游资源比较丰富：裴李岗、
仰韶和龙山文化遗址70多处;北魏石窟、北宋皇陵、康百万庄园等国家、省、市级文物保护单位100多处;还有河洛汇流、浮戏山雪花洞、北宋皇陵、青龙山慈云寺、康百万庄园、杜甫故里等六个重点景区。 “全域旅游，就是将特定区域作为完整旅游目的地进行整体规划布局、综合统筹管理、一体化营销推广，促进旅游业全区域、全要素、全产业链发展，实现旅游业全域共建、全域共融、全域共享的发展模式。” 说白了，就是把示范区(巩义)变成一个大型旅游景区。 大家或许对这个概念都比较陌生，但国家“八优先”的支持政策却很实在： △国家全域旅游示范区“八优先”支持政策 为此，巩义还特意制定了《巩义市加快旅游产业发展三年行动计划(2017-2019)》，要求“一年打基础、两年上台阶、三年大突破”，“从一个村、一个镇，到一个市”，发展全域旅游。 全域旅游支持发展旅游，特色小镇也可以有以旅游为基础的特色小镇，政策双叠加，无疑增加了开发商兴建旅游型特色小镇的诱惑。 旅游产业插上了小镇翅膀，许多项目摇身一变，变成了“旅游型特色小镇”。 比如：探路者的嵩顶冰雪小镇，原名嵩顶滑雪度假区;民安的明月文化养生小镇，签约时为旅游度假开发项目;浮戏山颐养度假小镇，原名浮戏山旅游产业集聚区项目;而最新公布的涉村“文旅小镇”综合开发项目，又安能分辨是“雄雌”? 这一趋势正在蔓延—— △国家全域旅游示范区，促生特色小镇 叨妹赌五毛钱的辣条，环郑的焦作、鄢陵，有没有可能成为第二个巩义? -4- 小镇开发者与政府的博弈 打开巩义的贴吧，可以搜索到足足1094篇讨论特色小镇的帖子。 “说实在的巩义的旅游小镇开发太多，同质化也太严重。”4月初，一位名为“先知”的网友发帖表达忧虑： “引来一个房地产商在那里规划、盖楼，投资上去了，也可以满足地方政绩考核要求，但这样的小镇，没有产业、没有内容、最后有可能会演变成空心镇。” 很快吸引了将近40条回复。 “这次大好机遇，巩义要是再癔症就去球了，一但这场风过去，想再弄，请做梦了。” 网友“石汊米映杰”说。 作为传统的工业重镇，巩义从矿山上起飞，似乎又将在矿山下折翼——曾经的煤、铝钒土、耐火粘土、高岭土、硫铁矿、石灰岩矿山，经过了将近半个世纪的挖掘，如今却成了环境和经济的拖累。 巩义的焦虑感，远超河南任何一个地市，产业转型，像是溺亡者面前的一条救命绳索。 知情人士告知，比巩义更有地域优势的荥阳、新郑、上街、新密、曲梁，土地早几年已经被房企圈完。而巩义因为之前矿产企业的“占用”，此番在产业升级后，刚好可以腾出大量的建设用地，成功搭上小镇和旅游示范区的快车，全面大爆发。 2017年4月，巩义市人民政府发布了《巩义市城中村改造(合村并城)管理办法(暂行)》，将市区周边74个村庄，列入改造计划，未来将分步骤分批次逐步进行合村并城及改造。 叨妹无法精准统计，这其中有多少个已经改造完成，但为了抓住稍纵即逝的机遇，巩义确实表现得有些“着急”。 竹林长寿山风情古镇，仅用了133天就建成。雅居乐的四方来贺，目标“1年塑雏形，3年出亮点，5年现规模”。 而融创450亿元的超级大单，更完美体现“只争朝夕的巩义速度”——只用了9轮谈判就签署了最终合作框架协议，总用时仅2个半月。 时光匆匆，如今，大部分小镇已经摘地一年多，也快到了“兑现承诺”的时候。 当应急买设计方案的开发商踏破了门槛，叨妹的朋友S，对小镇的未来表示很悲观： 两年后，没有人再提特色小镇! 很多小镇的开发逻辑都是错误的，在做之前并没有想好具体做什么，只是先找设计院做一个炫酷的概念，提高中标几率。等到协议框定后，再重新讨论具体实施。大部分项目最终还是地产部门来负责，所谓的产业部门介入，也不过是寻找几个IP，象征性的落地一下，没有人考虑小镇真正的内涵。 猫鼠博弈亦在升级。 自2017年6月，郑州市政府发布了《郑州市特色小镇规划建设导则(试行)》后，地方政府的举措更加理性和谨慎。 △3年内要完成20/30亿元有效投资 荣盛从中建十六局手中拿下诗瓷小镇的实质开发权后，巩义市人民政府要求其先支付土地整理垫付资金1亿元;在30天内，注册成立具有独立法人资格的新公司，注册资本不低于1个亿;随后按照拆迁时序、供地节奏，支付剩余14亿拆迁补偿款。 而融创的云智慈云小镇，也仅仅先批复了515亩用地做试水。 更有一些需要产业驱动的特色小镇，会被要求先做商业和产业部分。 马尔克斯说，生命中曾拥有过的所有灿烂，终究都需要用寂寞来偿还的。 距离特色小镇2020年期限还有2年，谁将成为灿烂，谁又将会成为寂寞? 结语： 1、三天前，周口市沈丘县拍出总价4.34亿的新地王，均价282万/亩，楼面价2500元/㎡，由恒大摘得。土地招拍挂成本正在抬高，无论是否变味，动辄千亩、一劳永逸的小镇，依旧会是开发商心仪的肥肉。 2、但由于小镇建设涉及拆迁安置、基础设施等等土地一级开发内容，以及相关的产业投入，需要几十亿，甚至上百亿的资金支持，尤其是在当前信贷环境紧缩的情况下，对小开发商并不友好。 3、目前巩义人民对小镇的关注和讨论度极高，不少人称，很多已开业的小镇项目运营不佳，一地鸡毛。在土地平台上，也不乏可见想要转让的信息。 4、郑州正在走的区域中心城市发展规律，巩义/鄢陵等将经历的：城中村改造(旧城改造)——新区规划及大盘——远郊大盘&特色小镇&度假区——城市更新&复兴&特色小商业(小而美的资产)。 5、全域旅游不是过错，巩南旅游通道等开通后，巩义优势更加凸显。但景区建得好，基建跟得上，服务留的住人，对得住绿水青山，对得住后代的评判，才是比GDP更有价值的标准。
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